Miljöteknisk förvärvsbesiktning — vad du faktiskt köper

Byggtekniska besiktningar säger något om tak, fasad och vvs. Vi säger något om miljö- och hälsofarliga material i fastigheten — PCB-risk i fogmassor, asbest i tak och golv, tungmetaller i färg, markmiljöstatus, radonindikation. Levererad innan tillträde, så att du vet vad förvärvet faktiskt innebär.

Varför miljöteknisk förvärvsbesiktning behövs

Vid fastighetsförvärv över ~3 MSEK genomför nästan alla köpare en byggteknisk besiktning. Den fokuserar på tak, fasad, vvs, värmesystem, fukt — saker som kostar att åtgärda om de är trasiga.

Miljö- och hälsofarliga material faller utanför byggbesiktarens kompetens. PCB i fogmassor (saneringspliktig vid halt över 500 mg/kg enligt SFS 2007:19), asbest i isolering eller golv (provtagning krävs innan hantverksarbete enligt AFS 2025:6), tungmetaller i gammal färg, förorenad mark — dessa kan vara dolda sexsiffriga kostnader som dyker upp först vid första ombyggnaden, eller som diskvalificerar fastigheten för det användningsändamål du tänkt dig.

En miljöteknisk förvärvsbesiktning klargör miljöskuldernas omfattning före tillträde — när du fortfarande har förhandlingsutrymme.

När är det aktuellt?

Privat köp av äldre villa eller radhus

Hus uppförda före 1985 har erfarenhetsmässigt högre risk för asbest (eternittak, golvmattor, undertak, isolering) och tungmetaller (bly i färg före 1978). Hus uppförda 1956–1973 har dessutom PCB-risk i elastiska fogmassor och vissa golvmaterial.

BRF som förvärvar fastighet

Köp av flerbostadsfastighet kommer förr eller senare innebära stamrenovering, fasadrenovering eller fönsterbyte. Dolda miljöskulder blir då uppenbara och fastighetsägaren bär kostnaden. En förvärvsbesiktning ger styrelsen underlag för prisförhandling — eller för att backa.

Kommersiell fastighet med tidigare verksamhet

Industri-, lager- och kontorsfastigheter med tidigare verksamhet kan ha markförorening (kolväten, metaller, klorerade lösningsmedel) eller miljöskulder i byggnaden från äldre processindustri. Förvärvsbesiktning som inkluderar orienterande markmiljöundersökning ger riskbedömning innan affär.

Inför stambyte eller större renovering du redan vet kommer

Om du köper en fastighet och vet att stambyte sker inom 2–3 år: miljöinventering före köp ger förhandlingsläge istället för en överraskning efter köp.

Säljarens proaktiva variant

Säljare som vet att fastigheten har miljöskulder kan beställa förvärvsbesiktning före försäljning för att kontrollera narrativet — istället för att låta köparens besiktningsman dramatisera fynden i förhandlingen.

Vad ingår

• Dokumentgenomgång — byggår, ritningar, tidigare miljöinventering (om sådan finns), renoveringshistorik
• Okulär besiktning på plats av en av våra konsulter (2–4 timmar beroende på storlek)
• Riktade stickprov av 3–8 misstänkta material — typiskt fogmassor, golvmattor, takplattor, färgflagor, isolering
• Vid behov: orienterande markmiljöprover om utomhusyta finns och tidigare verksamhet motiverar
• Analys på specialistlaboratorium — för asbest enligt SS ISO 22262-1:2012 och SS-EN ISO 18475:2025, för PAH i jord enligt SS-ISO 18287:2008, övriga analyser enligt respektive metodstandard
• Skriftlig rapport som identifierar funna miljöskulder, riskklassificering och rekommenderade nästa steg

Process — 5–10 arbetsdagar från beställning till rapport

1. Förfrågan med information om fastigheten. Skicka adress, byggår, eventuella ritningar och uppgift om tidigare verksamhet. Du får offert med fast pris och tidplan inom 24 timmar.
2. Besiktning på plats. Vi kommer ut, går igenom utrymmen och identifierar misstänkta material. Stickprov tas direkt under besöket.
3. Analys. Prover skickas till respektive lab. Express-svar möjligt om du har tidskritisk affär — typiskt 24–48h tillägg på extra kostnad.
4. Rapport. Du får en skriftlig rapport med slutsatser per misstänkt material, en sammanfattande riskbedömning och rekommenderade nästa steg. Genomgångssamtal ingår.

Vad rapporten används till

• Underlag för prisförhandling — dokumenterade miljöskulder kan motivera prisavdrag motsvarande beräknad saneringskostnad
• Hävningsskydd — vid större avvikelser från säljarens beskrivning kan rapporten ligga till grund för köpets återgång eller skadeståndsanspråk
• Underlag för BRF-styrelseförslag vid förvärv av flerbostadsfastighet — styrelsen behöver visa medlemmarna vad som ingår i affären
• Underlag för säljarens egen kalkyl vid proaktiv förvärvsbesiktning innan försäljning
• Beslutsunderlag för byggherre eller fastighetsutvecklare som överväger att förvärva fastighet för utveckling

Vanliga frågor

Vad är en miljöteknisk förvärvsbesiktning och varför behöver jag den vid ett fastighetsköp?

En miljöteknisk förvärvsbesiktning är en kontroll av miljörisker inför köp av fastighet eller mark. Den hjälper köparen att förstå risker kopplade till föroreningar, farliga byggmaterial, tidigare verksamheter och framtida kostnader. Syftet är att du ska veta vad du köper innan avtalet är helt låst.

Vad är skillnaden mot en vanlig överlåtelsebesiktning?

En vanlig överlåtelsebesiktning fokuserar främst på byggnadens tekniska skick, till exempel fukt, konstruktion och synliga fel. En miljöteknisk förvärvsbesiktning fokuserar på miljöansvar, förorenad mark, farliga ämnen i byggnaden och risker som kan påverka myndighetskrav eller framtida åtgärder. De två besiktningarna kompletterar varandra.

Vilka miljörisker letar ni efter inför ett fastighetsförvärv?

Vi tittar bland annat på tidigare verksamheter, misstänkt förorenad mark, cisterner, oljehantering, fyllnadsmassor, asbest, PCB, bly, radon, fukt- och mögelrisker samt avfallshistorik. Riskerna bedöms utifrån fastighetens ålder, användning och planerad framtida användning. Vid behov rekommenderar vi provtagning.

Hinner en förvärvsbesiktning göras innan tillträde?

Ja, ofta går det att göra en översiktlig miljöteknisk bedömning relativt snabbt om underlag och tillträde till fastigheten finns. Om provtagning behövs måste man även räkna in tid för laboratoriesvar. Vid kort tidsfrist kan vi prioritera de mest affärskritiska riskerna först.

Hur kan resultatet påverka köpet eller priset?

Resultatet kan påverka pris, villkor, ansvarsfördelning eller behovet av ytterligare undersökningar före köp. Om risker upptäcks kan köparen begära prisavdrag, särskilda garantier eller att säljaren åtgärdar vissa delar. I vissa fall kan rapporten också visa att risken är låg, vilket gör affären tryggare.